万科，作为中国房地产业“三好学生”，一直是行业楷模，标杆。笔者曾说过，如果连房地产业风向标-万科都出现债务与交楼及信用逾期，资本及资产与经营问题，那么意味着“万科活下去”将转为“万科救命保命”。

　　债务爆雷风险早已波及央国企和混合所有制的房企。2023年9月，央企远洋集团直接暂停支付所有境外债和停牌旗下8笔美元债，并对境外债务进行全面重组。之前的国企绿地出现债务逾期情况。

　　2024年2月，华南城债务正式违约。2月19日深圳市特区建设发展集团有限公司，简称深圳建发公告，表示经公司核实，华南城2024年10月票据于2024年2月9日到期的强制赎回款项和2024年4月票据于2024年2月12日到期的利息均未支付。

　　十天前华南城曾公告预计上述两笔票据可能发生违约，违约可能对其业务、经营及财务状况造成重大不利影响，甚至破产或重组。十天后大股东公告确认其正式违约。说明国企大股东实力雄厚，对华南城多次资金注入和资源支持，依然未使华南城脱离窘境。

　　判断一家房企是否资不抵债、是否正常经营，是否稳定性，主要是从销售及回款现金流情况、融资渠道、在手资产价值、变现能力、总债务与总资产及短期、长期债务、有息债务规模、房企性质等综合因素考虑。

　　从去年12月万科非标债务展事件与2024年3月3日新华资产的不实消息回应、3月8日万科缩表（区域城市组织架构调整的重组）开启、3月8日万科公告已打款操作看，过去一周，万科陷入股债双杀的局面，暴露出问题的迹象。

　　万科的债券兑付上。2024年3月11日，万科将有一笔公开的美元债到期。这笔债券的起息日为2018年12月11日，发行金额6.3亿美元，票面利率为5.35%。3月5日，万科回应表示，到期的美元债所有资金已经到位，偿债工作有序铺排中。

　　2024年3月8日晚间，万科发布公告称，为确保全额偿还到期票据本息，其已在到期前提前将本金及累计至到期日的利息共计约6.47亿美元存入代理行指定银行账户。引起万科、大股东、投资者、资本市场的情绪恐慌已经幸好及时平息。

　　终于，万科这场“股债双杀”风波告一段落。笔者认为，万科平息这场风波之后，究竟现阶段困难在哪里，是不是意味着万科就不存在问题、市场压力，例如债务展期问题，债务到期问题，总债务与总资产问题，销售问题等。

　　3月8日，深交所发布临停公告称，“22万科06”（149976）盘中成交价较前收盘价首次上涨达到超过20%。自今日14时44分43秒起对该债券实施临时停牌，于15时14分44秒复牌。因此，万科在股债双杀后，迎来了强势反弹。

　　万科本次申请展期的保债计划，在2023年12月已经做过一次3个月的展期，到3月第一次展期时效已到，目前正进行的是第二次展期的谈判。从存量规模来看，目前万科保债计划的规模约在300亿元左右，主要的借款人应是泰康和新华两家。

　　非标债务展事件是指万科和新华资产的借款到期展期事件，截至目前万科没发表对此事的回应，反而是3月3日新华资产发布声明指出消息不实。新华资产是一家资产管理公司，为万科非传统融资的主要借款方之一。

　　新华资产控股股东新华保险通过分红险账户持有万科A股1.2亿股，位列万科第十大股东。2023年机构投资者减持了万科股票。数据显示，截至2023年三季度，机构持有的万科A股票在流通股中的比例为52.29%，较2022年末的63.4%下降约10%。

　　根据新华资产所登记的万科“保债计划”规模高达140亿元。万科2023年度第四期中期票据募集说明书显示，截至2022年末，万科与新华资产五笔借款合计金额约97.82亿元，借款到期日（终止日）最早的是2024年12月25日。

　　笔者认为，万科这五笔借款合计金额约97.82亿元到期之日，要么到期还债，要么债务展期。值得注意的是万科2024年3月、5月、6月到期的债务，其中境外期债务规模为12.3亿美元，12个月内境内债券到期规模为240.8亿元。

　　销售下降（前2个月销售额同比下滑41.7%）、非标债务展期事件的影响，万科股债双杀。3月4日万科境内债录得下挫，其中“22万科06”跌超36%，盘中一度触发临时停牌；“21万科04”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“22万科02”跌超8%。

　　2024年，称为万科的“关键年”，上半年内债外债集中到期，万科将迎来一波大体量的偿债高峰。在2024上半年，万科需要偿付总计大约90亿人民币的境外债务。2024年，万科主要有三笔美元债到期，整体折合人民币约110亿元。

　　Wind数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元。境外债余额为32.25亿美元，未来12个月内的到期债务规模为12.3亿美元，年内三笔待偿还的美元债对应期限分别在3月、5月和6月。

　　万科标债部分，境内债存续31只，合计本金金额545.56亿元，默认行权口径下2024年需兑付本金73亿元，利息约14.74亿元。2025年为境内债到期高峰，需兑付本金326.40亿元，利息约15.16亿元。

　　万科存续境外债共7只，其中3只将于2024年到期，余下4只到期日在1.2Y-5.7Y之间。2024年万科还有小规模的ABS到期。整体来看，标债+ABS部分，万科2024年的整体兑付压力约在280亿元左右，年内的3月、6月分别需兑付46亿和64亿。

　　截止到2023年三季度末，万科账上可用资金约为1037亿元。从2024年4月开始的一年内，兑付为406.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，扣除预售监管资金后为600亿元，如若销售和融资难以覆盖支出，万科在手资金将被快速消耗。

　　2023年11月万科曾表示，如果剔除预收监管资金，目前在手的资金为600亿元。2023年三季度，万科短期有息负债为511亿元，如果销售额与融资没有明显变化，压力还是有一些，这是万科一直非常担心的问题。

　　根据万科2月29日公告，万科已于3月4日支付“22万科01”“22万科02”两只债券自2023年3月4日至2024年3月3日期间的利息。3月11日到期的美元债“VNKRLE 5.35 03/11/24”，3月5日，万科表示，所有资金已经到位，偿债工作在有序铺排中。

　　3月11日万科将有一笔公开的美元债到期。这笔债券的起息日为2018年12月11日，发行金额6.3亿美元，票面利率为5.35%。3月8日，万科直接把这笔债券的款项打入指定账户，提前完成了这笔债券的兑付，平复了市场的情绪。

　　2024年3月8日晚间，万科A发布公告称，公司已按票据尚未偿还本金金额连同累计至到期日的利息资金合计6.47亿美元存入于代理行指定银行账户，以全数偿付3月11日到期票据本息。意味着短期内，万科这笔债务不存在违约或展期情形。

　　为了应对到期债务，已经开始卖卖卖的模式。2023年12月，与知名酒店品牌悦榕集团在合作了6年后，万科4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权。自2024年1月以来，万科处置资产的动作频频。

　　2024年1月末万科向深圳国资投资平台深投控出售深圳高新投6.16%股权，对价预计超过10亿元。深投控对深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。其中深投控由深圳国资委100%控股。

　　2024年2月初，万科7折出售估值70亿的上海七宝万科广场50%的股权，折价二十多亿甩卖给香港领展基金，交易对价为23.84亿元。上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心。

　　物业拥有优质及多元化的商户组合，出租率一直稳定地维持于约95%较高水平，该项目被称为“万科最赚钱的商业项目”。2024年1月底的最新估值报告，该物业估值为人民币70.60亿元，万科此次以折让约26.3%的价格出售。

　　万科位于深圳莲花山东面的“三星视界”旧改项目正与深圳市国资洽谈出售事宜。三星视界旧改项目如果出售成功，将为万科带来上百亿的资金“回血”。目前再传出万科将要出售泊寓部分股权的消息，暂时未披露交易信息。

　　2023年8月万科业绩会上，万科首席财务官韩慧华表示，对于2024年到期债务的清偿资金来源，万科会通过一部分自有资金、境外平台投资项目的分红去偿还，同时会通过境外的银团或者双边去筹集一部分资金用于偿债。

　　美元加息的背景下，万科调整债务结构，提高境内债务，降低对海外债，增加长期债务，减短期债务。截至2022年上半年末万科境内外负债比例为8：2。银行借款比例从50%左右逐渐提到至60%以上，债券融资比例维持在20%-25%区间。

　　缩表开启，万科南方区域城市公司重组，开源节流。华润、招商之后，万科的组织架构终于迎来了重大调整。2024年3月8日，万科南方区域宣布进行组织架构调整，涉及多个城市公司的重组，多位城市总经理职位也进行相应变动。

　　减少拿地支出，万科在2022年以来万科拿地减少，考虑到销售下降、回款减少、融资变难、市场下行周期。2019年、2020年、2021、2022、2023年在公开市场拿地金额分别为1610亿元、1349亿元、1274亿元、241亿元、384亿元。

　　万科解决到期债务问题，依然是靠万科自己。第一是万科商业物业。上海七宝万科广场已出售50%股权23.84亿元、深圳龙岗万科广场估值200亿元（出售最回款预计150亿元，抵押融资预计100亿元）。

　　上海万科天空、北京悦荟万科广场、中粮万科广场、住总万科广场、昌发万科广场合计抵押融资预计40亿元。还有深圳印力中心、上海南翔印象城MEGA、杭州MEGA印象城，一线亿元。

　　第二是万科物流地产。万科优质物流项目主要在上海，包括金山项目、南桥冷链项目，浦东临港物流园、金山漕泾物流园、嘉定、青浦、枫泾物流园等。北京京西项目，南京溧水、江宁空港、栖霞、物流园，杭州大江东、临江、杭州空港项目。

　　整体估值150亿元，抵押融资预计70-80亿元，出售回款预计100亿元。第三是表内上市公司股票。万物云、万科海外等，持股比例对应市值130亿元。以上三项合计融资430亿元。还长租公寓的泊寓、城市更新的福田三星项目、印力等。

　　按照万科2023年三季度报告显示，万科总负债1.24万亿元，总资产1.65万亿元，净资产约为4000亿。

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